央行金融稳定报告释放了哪些房地产调控信号?

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发布时间:2018-11-07 00:33

央行金融稳定报告释放了哪些房地产调控信号?

2018-11-06 22:54来源:愉见财经限购/贷款/房地产

原标题:央行金融稳定报告释放了哪些房地产调控信号?

10月31日召开的中共中央政治局会议并未提及房地产调控政策,有市场人士猜测,这是否意味着经济下行压力加大背景下,政策有可能发生转向?

不过,新华社在10月29日的刊文中就已明确指出,“当前有些杂音认为,经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”,并表示“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”。

近期,央行网站公布了《中国金融稳定报告(2018)》(下称《报告》),其中专题五《房地产市场发展及风险分析》中,总结了2017年以来房地产调控取得的一些成果,以及未来需要注意的风险,可以从中一窥房地产调控的风向。

2017年以来的调控成果

《报告》提到,2017年,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策定位,多地出台房地产调控措施。初步统计,2017年有50多个城市出台调控政策,有15个城市实行“认房又认贷”二套房认定标准,有48个城市实行限售、限购、限贷等政策。与此同时,各地政策着力于逐步增加住房供给,引导部分购房需求由购买转向租赁。由此,部分城市房价过快上涨的局面得到一定遏制。

1、 房地产销售面积和销售额均创新高,但增速放缓。2017年全年商品房销 售面积累计16.9亿平方米,同比增长7.7%,增速较上年低14.8个百分点。商品房销售额13.4万亿元,同比增长13.7%,增速较上年低21.1个百分点。

2、 主要大中城市房价趋于平稳。2017年12月,按照简单算术平均计算,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨5.8%,涨幅较上年低5个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳4个一线城市房价涨幅回落最为显著,新建商品住宅价格指数同比上涨0.6%,较上年低26.5个百分点;31个二线城市新建商品住宅价格指数同比上涨5.1%,较上年低8.8个百分点;35个三线城市新建商品住宅价格指数同比上涨6.9%,较上年高出0.7个百分点。70个大中城市二手住宅价格走势与新建商品住宅总体一致,价格指数同比上涨5.0%,较上年低2.9 个百分点。

3、 房价上涨城市有所减少。全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比、环比上涨城市数量在2017年6月分别达到70个、60个的高点后开始震荡回落,至12月分别降至61个、57个;二手商品住宅价格同比、环比上涨城市数量分别在8月、6月达到69个、60个的高点后开始震荡回落,到12月分别降至65 个、47个。

4、 土地购置量价齐升,房地产开工及投资平稳增长。销售增长对土地购置、 房屋新开工及行业投资均有推动作用。2017年,全国完成土地购置2.6亿平方米,同比增长15.8%,而上年同期为同比下降3.4%;全国房屋累计新开工17.9 亿平方米,同比增长7.0%,增速较上年低1.1个百分点;全国房地产开发投资 累计完成11.0万亿元,同比增长7.0%,增速较上年高0.1个百分点。

5、 房地产贷款较快增长,但增速有所放缓。2017年末,全国主要金融机构 (含外资)房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%,增速较2016年末低6.1个百分点。其中,个人住房贷款年末余额为21.9万亿元,同比增长22.2%,增速较上年末低14.5个百分点;住房开发贷款余额为5.6万亿元,同比增长 26.7%,地产开发贷款余额1.3万亿元,同比下降8.0%。

可以看出,全国各地房价过快上涨的趋势在总体上得到控制,房地产贷款增速放缓,金融部门对房地产贷款仍持审慎态度。不过仍存在三大问题是监管部门高度关注的。

房地产金融领域三大风险

《报告》指出,近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

一、房地产企业债务率较高,融资方式复杂。2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8 倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资 金真实流向的难度,削弱了监管效果。

二、居民购房存在违规加杠杆情况。2017年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。

三、房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。从直接影响看,首先,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后,我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

个人住房贷款增长较快

《报告》指出,近年来,我国住户部门债务水平呈不断上升趋势,个人住房贷款保持较快增长。2008-2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。

尽管从2017年3月起,针对房价上涨过快问题,相关部门出台一系列房地产调控政策。此后,北京、上海等城市的房地产交易量明显下降,房价过快上涨的势头得到了有效抑制。与此同时,2017年末,个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

但是相应的,短期消费贷款增速大幅上升,2017年1月,短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至 2017年10月已增至40.9%。特别是,部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的限制,值得注意。

房地产调控三大政策建议

针对当前房地产调控取得的成果以及仍存在的顽疾,《报告》提出了三大政策建议:

一、保持房地产金融政策的连续性和稳定性。继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策,指导商业银行合理管控个人住房贷款增长,强化个人住房贷款审慎管理,支持刚性居住需求,抑制投机炒房行为,加强对消费贷款的管理,防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为,抑制居民部门杠杆继续过快增长。

二、防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域,对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制,清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为,提高房地产行业债务透明度,严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强房地产开发企业购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

三、出台房地产市场健康发展长效机制。综合运用土地、金融、财税、立法等手段,解除制约房地产市场稳定的制度障碍。加快推进房地产领域供给侧改革,人口流入的大中城市应切实加大住宅用地供应,增加住宅供给能力,有效引导市场预期。同时,加快建立“租购并举”的住房制度,推动“租购同权”,调节长期供求关系。返回搜狐,查看更多

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